Bauzins einfach erklärt: So senkst du den Finanzierungszins

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00:00:16: Ja, herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Endlich Eigenheim.

00:00:19: Dem Podcast rund um das Thema Immobilienfinanzierung und Immobilie im Gesamten also alles was euch interessiert wenn ihr auf der Suche nach einem Haus seid oder wenn ihr vielleicht auch euer Haus verkaufen wollt.

00:00:29: Hier werden alle Fragen beantwortet und das nicht von irgendjemandem, sondern von Torsten Kotzern in seinem eigenen Podcast.

00:00:38: Denn das ist deiner.

00:00:39: Ich darf ihn ehrenvollerweise moderieren aber es is seiner noch.

00:00:45: Was meinst du mit?

00:00:45: Noch!

00:00:46: Das

00:00:46: gehen wir

00:00:46: später.

00:00:47: Aber du bist ausgewiesener Immobilien-Experte

00:00:52: auch,

00:00:53: aber vor allem Immobiliefinanzierungsexperte.

00:00:56: Das heißt, du kommst ja auch ursprünglich aus dem Bereich Finanzierungen.

00:00:59: Vielleicht?

00:01:00: Wir haben dich ja schon sehr ad vorgestellt und wir haben eigene Folgen zu dir gemacht.

00:01:04: Aber willst Du Dich nochmal selber vorstellen?

00:01:06: Noch mal sagen wo kommst Du her was machst Du und wieso sitzt Du hier eigentlich?

00:01:10: Ja, sehr gerne!

00:01:11: Schön dass Du wieder da bist vorne weg.

00:01:13: Ich freu mich.

00:01:15: Was soll die Großartig zu mir sagen?

00:01:16: ich bin dreinvierzig Jahre alt verheiratet zwei Kinder lebe hier im schönen Wald Niel.

00:01:20: das ist in der Nähe von München-Glabbach.

00:01:22: Der, der es noch nicht kennt oder gehört hat... Das verläuft

00:01:24: sich jetzt noch nicht?

00:01:25: Genau Zu mir persönlich, warum bin ich Experte für Finanzierungen?

00:01:30: Ich habe über zwanzig Jahre in der Bank gearbeitet.

00:01:32: Hab da sämtliche Erfahrungen gemacht von der klassischen Ausbildung Kundenberater-Vialleiter und Regionalleiter.

00:01:39: Also Regionalleit, das heißt du warst für eine große Region zuständig im Deutschland dann wo du die Filialbetreuters eben auch das Finanzierungsgeschäft...

00:01:49: Also meine Stellen gingen damals von Kräfel, Kräfeld-Ördingen bis runter.

00:01:53: Ich glaube das weiteste war Worms oder das

00:01:55: üblichste

00:01:56: und da hatte ich dann verschiedene Stellen die ich begleitet habe Mitarbeiter geführt haben gekocht hab mich mit den einzelnen Themen auseinander gesetzt hat Und das war das letzte was ich in der Bank gemacht habe.

00:02:07: Aber eben auch immer ganz tief am Thema.

00:02:09: Weil du als Coaching sagst, aber das Ding war ja logischerweise auf die Themen, auf das Thema Finanzierungen wie finde ich gute Lösungen für Kunden?

00:02:17: Da hast du dann glaube ich für dich irgendwann erkannt.

00:02:19: noch bessere Lösungen kann ich eigentlich finden wenn ich selbstständig mache weil du dann unabhängig bist und nicht eine Bank hasst die Produkte vorgibt sondern eben deine Möglichkeit nutzt mit vielen Banken zusammen.

00:02:31: Das war der Grund warum mich die Bankenwelt verlassen habe.

00:02:36: Ja, gut Deutsch gesagt.

00:02:37: Auf den Keks gegangen ist nur ein Produkt anbieten zu können und die Vorgaben der Bank zu erfüllen.

00:02:43: das macht die Bank am meisten ertrag mit.

00:02:46: Das fand ich gerade wenn es um Eigenheim geht wo es ein großer Invest ist wo viel Geld dabei ist, wo viele Emotionen dabei sind nicht passend Und das hat mir ... Das

00:02:55: sind Lebensträume, was du sagst?

00:02:56: Genau, das sind

00:02:56: Lebensträume.

00:02:58: Ich sage mal über Spitz gesagt Wenn ich meinen Kunden in der Bank nicht zuhören darf weil ich weiß eh schon was ich dem Kunden verkaufe passt das irgendwie nicht zusammen.

00:03:08: Eigenheim, Traum, Lebensvorstellungen, Lebensqualität.

00:03:12: und wenn ich da den Kunden nicht zuhören darf was wirklich für den wichtig ist mache ich irgendwas falsch.

00:03:17: Und wie lange machst du das jetzt selbstständig schon?

00:03:19: Selbstständig

00:03:19: habe ich mich gemacht.

00:03:20: im Jahr zwei tausendzweiundzwanzig hab ein zwanzig die Bank verlassen hat mir dann viele Gedanken gemacht Wie kannst Du Was willst Du?

00:03:26: Aber

00:03:27: vier Jahre dann schon

00:03:28: Vier Jahre, genau.

00:03:29: War

00:03:29: es eine richtige Entscheidung das so zu tun?

00:03:31: Auf

00:03:32: jeden Fall!

00:03:32: Also ich merke's auch so selber an meiner Energie und ich lese auf viele Bücher und da hab' ich mal so einen Passus gelesen Wenn du dein Ziel verfolgs oder deine Vision verfolgst, arbeitest du unheimlich gerne.

00:03:45: Ich arbeite nicht weniger als in der Bank also ich komme jede Woche auf meine sechzehnten Stunden per Mal.

00:03:48: Daumen habe ich auch in der Banke gehabt.

00:03:51: aber Du arbeiterst anders mit viel mehr Leidenschaft wenn du deiner Vision folgst Und es macht einfach deutlich mehr Spaß.

00:03:59: Meine Frau, meine Kinder sagen auch ich bin viel entspannter, viel ausgeglichener weil's stört mich nicht.

00:04:04: Meine Mitarbeiterin jeden Montag ist die generfache Reimarschee mit guter Laune und dann denke ich jedes mal wo ist das Montag?

00:04:10: Wieso hat er so gute Laune?

00:04:11: Ja aber ich gehe ja meiner Vorstellung nach wie ich beraten wollen würde und da gibt natürlich unheimlich viel Energie und das spüren noch meine Kunden

00:04:21: Und Energie ist ja im Moment auch im Zinsmarkt.

00:04:24: Wir haben durch politische Umstände, das beeinflusst enorm die Zinsen.

00:04:29: Absolut!

00:04:30: Die Bauzinsen und alle Zinsnen also auch für Sparer – es ist ein Riesenthema.

00:04:35: Und das soll auch heute unser Thema sein, weil am Ende ist der Zins natürlich so dass nicht das Züngern an der Waage sondern eigentlich der Hebel für die monatliche Rate um zu sagen wie bekomme ich sie verträglich für mich und aber natürlich auch für die Banken.

00:04:49: Weil für beide Seiten muss es am ende stimmen.

00:04:51: Das ist ja ein Stück weit so deine Rolle als Vermittler zwischen den Welten einmal die einfach das Haus haben wollen und die die sagen ja gut wir müssen natürlich auch die Sicherheit haben dass es irgendwann noch abbezahlt wird.

00:05:02: So und die Zinsen sind ja entscheidend.

00:05:04: Also ich weiß damals, es gab mal Zinsen von achtzehn-neinzehnt Prozent vor vielen Jahrzehnten.

00:05:10: Dann gab's hier ... Vor Corona war das irgendwie da auf

00:05:14: der Niedrigzinsphase.

00:05:15: Genau mit einem Prozent teilweise.

00:05:17: Teilweise

00:05:17: sogar unter einem Prozent?

00:05:18: Genau, langfristig dann auf dreißig Jahre mit zwei Prozent, zwei Komma irgendwas finanzieren konnte.

00:05:23: eine Traumsituation.

00:05:24: Absolut!

00:05:24: Im Moment trotzdem sind die Zinsnen immer noch human im Gesamtvergleich.

00:05:28: Das ist auch ein Beleg, das funktioniert ja nach wie vor.

00:05:30: Menschen kaufen Häuser ... einmal um darin zu wohnen oder auch eben als Anlage.

00:05:36: Als

00:05:36: Anlage,

00:05:36: genau!

00:05:37: So aber jetzt einmal die Frage

00:05:41: wie

00:05:42: kann ich die Zinsen in irgendeiner Form beeinflussen?

00:05:45: Habe ich da irgendwelche Möglichkeiten... ... als Käufer oder Käufern das in irgend einer Form zu beeinflussern?

00:05:53: Wie kriege ich den besten Zins am Ende?

00:05:55: Ist natürlich also anders.

00:05:58: Wir haben natürlich schon Einflussmöglichkeiten, als Kunde sowie ich auch als Berater.

00:06:04: Das sind aber so Faktoren wie die sieht meine Bonität aus?

00:06:07: Wie sehen Einkommen aus, wie sieht meine Schufe aus?

00:06:10: Hab' ich Verbindlichkeit und hab' ich Kredite?

00:06:12: Was habe ich für Kreditte?

00:06:13: Und wie sieht das Gesamthaushaltseinkommen aus?

00:06:15: Aber das

00:06:15: beeinflusst die Zinsen!

00:06:17: Ja Dann fangen wir mit der Bonität mal an.

00:06:19: Was heißt Bonität?

00:06:20: Bonität heißt, es wird genau geprüft wie sieht deine Schufe aus?

00:06:23: hast du zum Beispiel Kredite am Laufen?

00:06:26: hattest du mal kredite hast du die abgezahlt?

00:06:28: dadurch ergibt sich ein schufer score Wie der ermittelt wird.

00:06:31: ganz ehrlich da bin ich raus.

00:06:32: nur die schufe

00:06:33: das weiß die schufa.

00:06:34: Da musste wahrscheinlich hoch mathematisch studiert haben?

00:06:37: Ich weiß nicht.

00:06:38: Aber egal,

00:06:39: die rechnen daraus einen Score?

00:06:40: Genau, der sollte natürlich hoch positiv sein.

00:06:44: und hoch positiv heißt bei der Bank irgendwo zwischen achtundneunzig oder siebenneunzig und hundertprozent.

00:06:49: Damit bist du in der Top-Klasse!

00:06:50: Und wie verändert das jetzt den Zins?

00:06:52: also habe ich jetzt wenn ich ein Nicht-Top-Score hab, habe ich dann einen höheren Zins?

00:06:56: kann durchaus sein.

00:06:57: Also es gibt Zinsaufschläge, je nachdem welchen Bonitäts- oder das Gesamtpaket danach an Scoredaten hat für die Bank und je schlechter es wird, je höher wird das Ausfallrisiko für die bank und machen darüber einen Zins Aufschlägen.

00:07:12: Oder lehnen sogar ganz ab?

00:07:14: Genau!

00:07:14: Ganz ablegen klar.

00:07:15: Wenn der Score

00:07:16: zu tief ist so gesehen.

00:07:17: Ich sag

00:07:17: mal unter ich sage mal neunzig wird schon verdammt schwer.

00:07:21: also wir haben damals immer in der Bank gesagt weil das wird auch im Buchstabenbereich eingescored Super, top.

00:07:28: Aber ha-hau ab!

00:07:30: Weil dann kriegst du einfach nichts.

00:07:31: Also macht das auch für den Kunden keinen Sinn, kein Spaß oder du wirst nur von der Bank ausgenommen?

00:07:35: Passiert das dass Leute kommen die überschuldet sind und sagen jetzt will ich noch ein Haus oben drauf?

00:07:39: Ja

00:07:40: also hatte ich letzte Woche glaube ich noch eine Anfrage war irgendwie seventy achtzig tausend Privatkredite die nicht für irgendwie eine Immobilie waren oder für ein Auto oder sowas sondern einfach Bargeldkredite.

00:07:53: Achtzigtausend Euro, kein Eigenkapital und wollte jetzt ein Haus kaufen für drei Hunderttausende.

00:07:57: Das

00:07:57: ist natürlich damit gescheitert logisch.

00:07:59: Also von der Haushaltsrechnung hätte es gescheitert.

00:08:00: aber hier sprechen wir dann auch vom negativen Vermögensverhältnissen.

00:08:05: Und das ist natürlich jeder Banken Dorn im Auge.

00:08:07: Okay also Bonität.

00:08:08: einmal als einen Punkt.

00:08:09: Das heißt je weniger Schulden ich generell schon habe oder je besser ich meine Schulden in der Vergangenheit bedient habe.

00:08:16: Also Schuldenschräg-Kredite und desto besser ist dann auch der Zins den die Bank mir anbietet?

00:08:21: Ja

00:08:21: Genau.

00:08:22: Was dann noch weiterhin hineinfließt, wie sieht das Haushaltseinkommen aus?

00:08:25: Wie viele Personen sind im Haushalt ... Es sind so viele kleine einzelne Faktoren... Und

00:08:29: ob man verratet ist oder nicht, ist auch ein Faktor, wenn wir zwei zusammen in Haus kaufen wollen?

00:08:34: Nö, nicht

00:08:34: wirklich!

00:08:35: Es erhöht halt das Kreditlimit.

00:08:37: also und wie viel kannst du maximal finanzieren?

00:08:39: hast nur einen Darlehensnehmer mit einem Einkommen oder hast du zwei Darlehensemer mit zwei Einkommen?

00:08:44: Also je nachdem, wie hoch das Gesamteinkommen ist beeinflusst das eigentlich nur Wie viel darfst du nachher?

00:08:50: Wenn ich nicht verheiratet bin, dann mache ich eine Eigentümergemeinschaft.

00:08:54: Oder was bilde ich da?

00:08:55: Weil wenn ich zusammen Haus kaufe, bin aber nicht verHeiratete.

00:08:58: Das ist wie eine Egentümer-Gemeinschaft, wenn du mit deinem Partner nicht verHEIRATET bist, kaufst du ja beide ins Grundbuch eingetragen!

00:09:05: Und dann hat man eben nur gemeinsame Investitionen, wie wenn man eine Firma kauft und ein anderes Modell...

00:09:10: Genau.

00:09:11: Heiraten stirbt auch so'n bisschen aus.

00:09:13: Man muss ja nicht zwingend heiraten ... Pärchen und verheiratet auch eine Immobilie kaufen.

00:09:20: Und da ist es auch dann so, je mehr Einkommen ich habe, desto geringer ist mein Zins?

00:09:24: Nein!

00:09:25: Es nimmt halt Einfluss im Hintergrund auf gewisse Scorewerte.

00:09:30: Wenn du gewisse scorewerte erreichst das ist auch vom Bank zu Bank unterschiedlich kann sein dass halt ein Risikoaufschlag kommt.

00:09:36: Ist ja eigentlich gemein.

00:09:37: Je mehr ich habe desto günstiger wirds.

00:09:39: eigentlich müsste umgekehrt sein.

00:09:40: Gut Lass mir mal so stehen.

00:09:43: Dann das Thema Eigenkapital.

00:09:44: Je mehr Eigenkapital du aufnimmst, musst du natürlich weniger Andalien aufnehmen im Verhältnis zum Wert der Immobilie.

00:09:52: Und dann gibt es unterschiedliche Konditionenstufen bei den Banken.

00:09:55: Wir reden ja, sagen wir, hundertsehn Prozent ... Kaufpreis der Immobilie plus Nebenkosten.

00:10:02: Dann hast du hundert Prozent, wo nur der Kaufpreist der Immobilie finanziert wird.

00:10:06: und wenn dann antheitsmäßig in einzelnen Schritten – das ist auch total unterschiedlich bei den Banken – manche machen das für jeden Prozentpunkt.

00:10:13: Manche machen es mit fünf Prozent, zehn Prozent.

00:10:15: Und dann kannst du Stufen die du runtergehst und das Risiko der Bank wird minimiert.

00:10:20: Dadurch kriegst du Zins nach.

00:10:24: Und am besten ist es in der Regel zwischen Sechzig und Achtzig.

00:10:27: Da tut sich konditionell aber aktuell nicht sehr viel auf dem Markt.

00:10:29: Also je weniger ich aufnehmen muss, desto günstiger wird's?

00:10:33: Genau.

00:10:33: Wenn ich jetzt Hunderttausend aufnehme, kriege ich die zum günstigeren Zins als die zweieinhalbzig tausend?

00:10:38: Wenn du die Immobilie zu zweihundfünfzig wertest und nur hundert nimmst dann wirst du in der besten Zinskonditionsstaffel stehen und wirst dadurch einen besseren Zinc haben weil die Bank kriegt ja ein Wert von zweihundertfünfziger Sicherheit.

00:10:51: Du nimmst aber nur hunderttausend, dadurch ist das Risiko für die Bank deutlich minimiert.

00:10:56: Also Tipp frühzeitig anfangen zu sparen.

00:10:58: fürs Eigenkapital?

00:10:59: Ja Wenn man jetzt gemeinsam beispielsweise tausend fünfhundert Euro zurücklegt im Monat auf einen Sparkonto-Festgeldkonto

00:11:06: sind so achtzehn im Jahr

00:11:07: Genau und das mache ich für drei Jahre Das sind dann?

00:11:11: Sechsunddreißig was hat mal achtzehntvierzig Vierundfünfzigtausende.

00:11:17: Und dann habe ich praktisch, kann nicht das auch mitnehmen zur Bank um zu sagen, guck mal wir haben jetzt eine Haushaltsrechnung in den letzten drei Jahren anderthalb tausend Euro jeweils einfach so zurückgelegt.

00:11:29: Da sind da nicht dran gegangen nichts raus reingenommen fließt es auch positiv in die Bewertung mit ein.

00:11:34: Kann man machen?

00:11:35: Also zum Eigenkapital was ich mitbringe zu sagen Guck mal die Geschichte dieses Kapitels ist nicht von Oma und Opa irgendwie geschenkt oder geliehen sondern Wir haben uns das spart Ja.

00:11:44: Und trotzdem gut gelebt, also wir können uns auch den Kredit wirklich leisten?

00:11:47: Es wird keinen Einfluss auf den Zins haben... Das

00:11:49: nicht!

00:11:50: Nein

00:11:50: es wird dir aber helfen in der Story... Da

00:11:52: müssen wir's rausschneiden.

00:11:54: ...es wird dir helfen bei dem Banker.

00:11:56: Okay.

00:11:57: Klar die Frage ist immer wie kannst du das nachweisen?

00:12:00: Man muss ja mit Kontorauszügen über drei Jahre nachweisen.

00:12:02: Das würde die Bank jetzt nicht interessieren auch wenn du eine eigene Haushaltsrechnung den vorlegst.

00:12:06: Wird den Bankern sich schon beeinflussen?

00:12:09: Aber es wird für die zahlenden Systemen keinen Einfluß nehmen weil da arbeiten die Banken mit Porschalen.

00:12:14: Storytelling ist aber wichtig.

00:12:15: Genau,

00:12:16: das war das Thema.

00:12:17: Dann letzte Frage Förderprogramme.

00:12:19: Gibt es irgendwelche Förderprogramme die auch helfen den Zins zu senken oder wie kann ich Förderungen dafür nutzen?

00:12:25: Es gibt unterschiedliche Förder-Programme, sei's für den Neubau, sei es für Bestandsimmobilien oder Sanierungen und auch die werden dir immer helfen weil diese darin Zins subventioniert sind.

00:12:35: hier muss man aber ganz genau hinschauen welches Programm nämlich welche Voraussetzungen sind dafür da oder welche Bestimmungen sind da.

00:12:42: Die Masche sind einkommensabhängig, du darfst im Jahr nicht zu viel verdienen und dann kriegst du ein Förderprogramm.

00:12:47: Oder du musst Kinder haben, dann kriegs'n Förder-Programm, du musst Sanierungen machen, krieg's'n einzelnes Programm.

00:12:53: Ganz ganz viele unterschiedliche die man auch miteinander kombinieren kann.

00:12:56: Und da muss man halt immer für die Situation entscheiden.

00:13:00: welches Programm macht denn mir jetzt am meisten Sinn?

00:13:02: Da könntest Du ja zum Beispiel helfen genau diese Entscheidungen mitzutreffen beziehungsweise erstmal Klarheit da reinzubringen.

00:13:09: Wir haben ja auch heute wieder gelernt in der kurzen Folge, wir sind nämlich schon wieder am Ende angekommen.

00:13:12: Okay, flott!

00:13:13: Genau das ist da.

00:13:15: sehr viele Dinge gibt unterschiedliche Perspektiven und Wissensbereiche wo man sich im besten Fall gut auskennen sollte.

00:13:23: Das tust du.

00:13:24: am ende kommt er unser kleiner Werberblock denn wer bis hierhin gehört hat interessiert sicher auf jeden fall sehr für das Thema.

00:13:30: davon gehen wir mal aus oder für dich reicht er vielleicht auch schon.

00:13:34: meine frau interessiert sie hauptsächlich für mich die guckt dass deswegen aber sonst Die

00:13:39: guckt immer

00:13:40: durch.

00:13:41: Aber für alle anderen, die bis hierhin gehört haben wenn euch das Thema interessiert, wenn ihr also selber wissen wollt wie könnt ihr den Zins senken oder sagen wir auf ein Level bringen der für euch verträglich ist und wo ihr sicher sein können?

00:13:54: ich denke dass es der wichtigste Punkt Das ist der für mich bestmögliche Zins unter Berücksichtigung aller Punkte die es eben so gibt.

00:14:02: Dann bist du genau der richtige Ansprechpartner.

00:14:04: Sehr gerne melden, unverbindlich das Gespräch vereinbaren.

00:14:07: bei mir kostet es auch nicht.

00:14:08: wir setzen uns eine Stunde hin lernen uns kennen analysieren mal wie's bei dir aussieht und ganz am Ende können wir dann eine gemeinsame Entscheidung treffen was gerade möglich ist, machbar ist oder wie die Finanzierung bestmöglich aufgebaut werden kann.

00:14:21: Genau

00:14:21: es geht auch per Telefon oder per Zoom oder anderen Plattformen.

00:14:26: Da

00:14:26: wird nicht vollkommen frei also... Genau

00:14:27: berät er deutschlandweit!

00:14:28: Also meldet euch gerne schreibt die Fragen ihr habt in die Kommentare liked und teilt natürlich gerne den Podcast folgt uns auf allen möglichen Kanälen weil je mehr Follower wir haben desto besser können wir uns hier auch positionieren und eben die Themen groß machen, die tatsächlich ja wirklich wichtig sind.

00:14:48: Wenn ihr auf dem Suche nach eurem Traumhaus seid dann sage ich danke für diese Folge.

00:14:54: Danke

00:14:54: dass ich

00:14:55: hier sein durfte bei dir und bis zum nächsten Mal.

00:14:58: Bis demnächst!

00:14:59: Ciao!

00:15:04: Das war

00:15:05: endlich Eigenheim

00:15:06: dein

00:15:06: Podcast mit dem du deinem Traum vom eigenen Haus näher kommst.

00:15:10: Wenn dir diese Folge gefallen hat, abonniere den Podcast und teile ihn mit allen die sich ebenfalls auf dem Weg ins Eigenheim machen.