Immobilienmarkt Niederrhein 2026: Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Hauskauf?

00:00:00: Du möchtest eine Immobilie am Niederrhein kaufen, bist dir aber nicht ganz sicher ob das jetzt der richtige Zeitpunkt ist.

00:00:06: Weil man ja auch vieles beachten

00:00:07: muss

00:00:07: zum Beispiel

00:00:09: Lage, Preis, Zustand

00:00:11: und wie sich so die Preise entwickeln.

00:00:13: Wann der richtige zeitpunkt ist?

00:00:14: Das erfahrt ihr in der Folge.

00:00:16: bleibt also dran

00:00:19: Endlich Eigenheim!

00:00:20: Der Podcast für alle die ihren Traum vom eigenen Haus Wirklichkeit

00:00:23: werden lassen

00:00:24: wollen von der ersten Besichtigung bis zum Einzug.

00:00:27: Thorsten Kotzern gibt ihr gemeinsam mit seinen Gästen Tipps und Insiderwissen rund um den Hauskauf.

00:00:33: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Endlich Eigenheim, dem Podcast rund um das Thema Immobilienfinanzierung und Immobilie.

00:00:42: Und heute haben wir eine ganz besondere Folge.

00:00:44: Wir haben nämlich zwei Gäste in deinem Podcast Thorsten einmal mich in der Rolle des Moderators Und dich natürlich als Host und dann haben wir noch den Markus hier, Markus Sattler.

00:00:59: Du bist Immobilienmakler und kennst dich ja auch in der Region sehr gut aus nicht nur mit dem Thema Immobilie sondern weißt du auch was hier die Besonderheiten sind am Niederrhein.

00:01:10: Denn das genau ist heute unser Thema es geht nämlich um die Immobilien am Niederein.

00:01:16: wie entwickelt sich das im Moment?

00:01:17: wo steht der Markt?

00:01:19: Erwartet ihr als Experten für die nächsten Wochen und Monate.

00:01:25: Also, wo gehen wir hin?

00:01:27: Es sind ja unterschiedliche Faktoren, die das Ganze beeinflussen.

00:01:30: Wir haben das Thema der politischen Lage.

00:01:34: Wir habe natürlich Förderprogramme... also unterschiedlichste Faktoren.

00:01:40: da seid ihr die Fachleute.

00:01:41: ich stelle nur die Fragen Torsten du bist Finanzierer dich kennen wir schon aus diesem Format aus deinem eigenen Und deswegen würde ich jetzt heute mal mit dem Markus beginnen und fragen, wie siehst du im Moment die Gesamtsituation am Immobilienmarkt hier jetzt spezifisch am Niederrhein?

00:02:01: Was haben wir dafür in der Entwicklung oder für den Stand im Vergleich auf die letzten Jahre bezogen.

00:02:06: Also ich sage mal, wir können einen relativ großen Break ziehen, wie viele das auch in anderen Spaten haben.

00:02:11: was jetzt zum Beispiel vor- und nach Corona angeht Das ist eine relativ ungewisse und eine relativ chaotische Zeit auch geworden, sagen wir es mal so.

00:02:22: Weil währenddessen sich alles neu gefunden hat nach Corona und neu gebildet wurde – auch mit Förderungen oder mit Verfahrensweisen, mit Vorgaben vonseiten der Energetik, vonseitern der Banken die sich neu sortieren mussten.

00:02:35: Vonseiten Lieferengpass ist auch noch jedem ein Begriff.

00:02:40: Ich sage mal mehr oder weniger, wie nach Schneekugel alles noch mal sortieren müssen.

00:02:43: und wir hatten auch nicht nur eine Pause hier im Rheinland wo man sagte das ist kaum was verkauft worden oder auch kaum etwas hat sich verändert weil die Leute halt nicht sich im Klaren waren.

00:02:52: Was denn so passiert?

00:02:54: Jetzt hat man beobachtet dass sich das bis jetzt dahingehend reguliert hat dass wir ja ich sag mal im Immobilienmarkt speziell aktuell auf Substanz auf Häuser aufmerksam werden beziehungsweise diese halt länger am Markt stehen, die nicht gut gepflegt sind.

00:03:14: Die einen höheren Sanierungsbedarf im Sinne von Energetik, im Sinne vom Bausubstanz haben.

00:03:21: Ja

00:03:21: energetische Sanierung, die durchgeführt werden müssen?

00:03:24: Klassischer Kellernass!

00:03:26: Also ich sage mal zur Tage nehmen wir mal ein einfaches Reihenhaus das hat hundert Quadratmeter.

00:03:31: Das ist ungefähr sag' ich mal Lassen Sie das mal sieben Meter breit und acht Meter, neun Meter bis zehn Meter tief sein.

00:03:37: Der Keller darunter den Trocken legen zu lassen.

00:03:39: Und da darf man in den meisten Fällen keine Schraube mehr in die Wand drücken, kostet vierzigtausend Euro.

00:03:43: Man hat nichts gesehen!

00:03:44: Das ist nur trocken.

00:03:46: Davon haben wir im Moment relativ viele Häuser am Markt

00:03:49: Ja, von den älteren Substanzen ja.

00:03:51: Aber

00:03:51: wie ist jetzt erstmal so die preisliche Entwicklung hier in der Region am Ida-Rein in den letzten Jahren?

00:03:56: Gehen die Preise nach oben und nach unten?

00:03:58: Die ist noch... Also wir hatten diese Niedrigzinsphase, die hat natürlich auch die Preisen ordentlich nach oben gepusht weil die Nachfrage sehr hoch war.

00:04:05: Und die hat sich aktuell nicht wieder abgearbeitet.

00:04:07: also ich möchte da jetzt nicht unbedingt direkt von der klassischen Blase sprechen sondern einfach weil sich das dem Markt entsprechend immer nachregulieren muss.

00:04:15: Das ist halt immer... Es hat mal der mehr Gewicht, mal der.

00:04:19: Das was aktuell zu beobachten ist einfach, dass die Neubauten, die halt nicht wirklich in Fahrt kommen, die steigen Gott sei Dank wieder.

00:04:25: Neubauanfragen steigen wieder.

00:04:27: Ob es jetzt Wohnungsbau ist im Klassischen Sinne einer Eigentumswohnung mit mehreren Einheiten oder das ein Familienhaus?

00:04:32: Das wächst wieder!

00:04:34: Bei den Bestandsmobilien sehen wir halt immer mehr auch die älteren großen Häuser.

00:04:39: Also mal damals hat man sein Häuschen gebaut.

00:04:41: Fünfhundert Quadratmeter Grundstück.

00:04:43: Hundertsechzig Quadratmetern drauf.

00:04:45: Ist ja aus den Achtzigern gebaut.

00:04:46: Super Substanz darf man nicht falsch verstehen und das darf sich auch bitte keiner da irgendwie, ich sag mal diskriminiert fühlen.

00:04:52: Aber wenn man achtzig gebaut hat oder fünfundachtzig gebaut haben wir im zwanzig sechsundzwanzig haben sie leider auch viele Sachen wie Fenster Dämmung etc.

00:05:00: abgearbeitet sind nicht mehr neu.

00:05:03: so auch wenn's Haus noch wunderschön ist und toll ist.

00:05:05: aber es energetisch gesehen ist dass wie Ich sage mal, ein guter VIII und ein aktueller hochmoderner Motor der halt nur sechs Liter anstatt fünfzehn Liter nimmt.

00:05:14: Das

00:05:15: ist das Thema Renovierung.

00:05:16: Stau so gesehen was wir dann?

00:05:17: oder Sanierungsstau?

00:05:18: Ja.

00:05:19: aber deswegen nochmal die Frage wie entwickeln sich denn die Preise in den letzten Jahren hier am Niederrhein

00:05:23: steigend teilweise nach Corona war die Niedrigzinsphase durch die Finanzpolitik die halt durchgegriffen hat.

00:05:29: danach hat sich das wieder durch die Energiepolitik und alles andere Eingebremst, genauso wie das eigentlich eingebrems hat mit dem Lieferengpässen von Materialien und so weiter und so fort.

00:05:39: Wo viel jetzt gar nicht durchgeführt werden konnte.

00:05:41: Planungsunsicherheit.

00:05:41: Aber insgesamt geht es nach oben?

00:05:43: Insgesamt

00:05:44: ging es nach oben und jetzt bremst es.

00:05:46: Weil einfach auch eigentlich jetzt mehr oder weniger Klarheit besteht.

00:05:51: Wir haben zwar von der Bundesregierung angeboten bekommen möchte ich sowas mal anmerken oder nennen dass wir offen sein möchten oder offen sein wollen in Deutschland, auch was die Technologie angeht.

00:06:03: Also nicht das man per se sagt Öl weg Gas weg alles weg und nur noch dieses eine ist das Thema und das Allheilmittel sondern man will offen sein und werden dafür.

00:06:11: Das ist okay das zu begrüßen.

00:06:13: Das Problem was ich halt sehe is'dass die großen Häuser meistens noch mit Ölheizung oder mit einer alten Gasheizungen ausgestattet sind Und diese halt von der Preislage dahergehend unter Druck sind.

00:06:25: aktuell Weil wenn ich jetzt nur mal als Beispiel ein Häuschen freistehend, allgemein gut in Schuss die Fensterbohnen unterwegs mal getauscht.

00:06:33: Ich mache eine neue Heizung rein.

00:06:35: Sind wir nicht selten zwischen dreißig und vierzig-fünfvierzigtausend unterwegs?

00:06:38: Die noch rein investiert werden

00:06:40: müssen.

00:06:41: Nur die Heizungen!

00:06:41: Da tauschen wir den alten Kessel aus...

00:06:43: Und preislich unter Druck bedeutet jetzt eben dass... ...weil das

00:06:45: investiert wird muss

00:06:46: Das heißt für den Verkäufer eben zu sagen, ich kann nicht so viel dafür nehmen wie ich eigentlich gedacht habe.

00:06:52: Weil und das ist halt so dass man nicht sagen kann, das ist nur die eine Baustelle wir haben hier die Heiztechnik die, sagen wir mal, die kostet diesen Block an Investitionen.

00:06:59: Wir haben aber dahingehend auch die Banken da hinter, das hörst du auch jeden Tag Die halt sagen ja wir haben ein tolles Haus sind wir absolut bei.

00:07:08: Aber wir setzen vor als Bank, wir wollen dieses jenes-und welches mindestens mittelfristig wissen, dass sie das bezahlen oder modernisieren können, dass sie sich finanziell entweder soweit aufgestellt haben das es drin ist oder halt dass Sie sich perspektivisch entwickeln können.

00:07:21: Und das am viele Häusermoment ist das hier stichwort Baby Boomer.

00:07:25: die Häuser die jetzt auf den Markt kommen derer die mit von forty bis sixty geboren sind und dann jetzt so Richtung siebzig unterwegs sind an ihre Häuser verkaufen oft mit Sanierungsstau genau und die glauben sie haben natürlich einen Wert stehen haben das vielleicht vor ein paar Jahren mal schätzen lassen.

00:07:43: Und jetzt haben die aber tatsächlich das Problem, dass man sagt ja gut.

00:07:45: Aber es muss halt so viel gemacht werden und am Ende muss man das abziehen vom Kaufpreis.

00:07:50: Genau.

00:07:50: Dadurch auch die Seitwärtsbewegung ein Stück weit war eigentlich steigend die Immobilienpreise für top erhaltene Immobilie.

00:07:56: Mhm.

00:07:56: Aber durch diesen Sanierungsstau den viele haben auflaufen lassen jetzt dann verkaufen wollen bleiben die Preise moderat.

00:08:04: Aber für den Käufer bedeutet das ja wiederum mehr Investitionen weil der Kaufpreist der Immobile ist zwar kleiner augenscheinlich, aber ich muss natürlich auch selber noch nachschießen.

00:08:15: Das führt dann am Ende doch zu höheren Preisen im Gesamt.

00:08:18: Das

00:08:18: auch!

00:08:19: Aber auch unter höherem Druck das ist das wo sich das wirklich ein bisschen kämpft gerade abkämpfen muss und da ist ja die Verhandlungsspanne etwas größer.

00:08:26: also bei Investitionen spreche ich nicht nur immer von finanziellen Mitteln sondern wenn ich sage es investiert jemand heute was?

00:08:32: Dann gilt dass auch bei den Leuten Zeit zeitliche Sinn weil Man kommt eigentlich auf keinen grünen Zweig bei einem Haus, was nicht gut immer regelmäßig saniert worden ist im energetischen und technischem Bedarf.

00:08:46: Kommt man eigentlich ohne einen Energieberater beispielsweise nicht drumherum?

00:08:49: Das ist immer ein Zeilenrad, das uns andere muss.

00:08:51: weil ich als Laie kann mich nicht vor die Kfw stellen beispielsweise und sagen... Ich

00:08:57: habe gemacht die Anforderungen!

00:08:59: Die Anforderung sind ja nicht ohne.

00:09:01: so.

00:09:01: da kann ich nicht hingehen und sagen ich bin noch mal da toller Typ dass das funktioniert nicht

00:09:06: Kase ist hier die Förderbank, die im Grunde dann mir einen günstigeren oder zinsgünstigeren Kreditteil einräumt.

00:09:14: Oder halt über Fördergelder, dass du Fördergeld dazurechflixt?

00:09:16: Das heißt, du gehst mit deinem Kapital schon mal rein bezahlt alles, hast aber vorher den Förderungsantrag gestellt und kriegst dann Cashback zurück.

00:09:25: Die Variante gibt es ja auch!

00:09:27: Ja sowohl als auch Arbeit.

00:09:29: Es ist wirklich das man sagt, man muss investieren sowohl Geld als auch Zeit als auch Know-how.

00:09:34: Absolut

00:09:35: Und das zu bekommen ist teilweise in der heutigen Zeit, man weiß das teilweise von Handwerkern.

00:09:40: So ist es auch dahingehend nicht gerade jeden Tag so schnell zu bekommen.

00:09:45: Okay also zusammengefasst Preise... Also gefühlt sind Sie in einer Seitwärtsbewegung durch den Sanierungsstau tatsächlich eigentlich steigend?

00:09:52: Weil das muss ich ja trotzdem investieren.

00:09:55: und merkst du dass denn auch Torsten bei den Anfragen?

00:09:59: gibt's da eine Veränderungen in den letzten Monaten?

00:10:01: Also wird das mehr oder weniger Dieses Thema Sanierung wird das mehr in diesen Finanzierungen, die du abschließt?

00:10:09: Definitiv.

00:10:09: Also dieses Jahr merke ich es noch mehr.

00:10:12: also einmal der Neubau so wie Markus es gesagt hat fängt wieder an so langsam weil die Fördermittel oder die Förderprogramme attraktiver gestaltet wurden.

00:10:20: aber ich kriege auch immer mehr mit dass Objekte angefragt werden wo einfach Sanierungsstau da ist und wo dann so wie Marcus oder ich es ja auch immer sage Die Bank fordert ab Energiewert G oder H im Energieausweis.

00:10:34: Wir müssen energetisch sanieren, wir müssen das Haus wieder auf einem vernünftigen aktuellen Zustand bringen damit wir es überhaupt finanzieren und die Anfragen der sanierungsfälligen Objekte wird einfach in der Regel mehr.

00:10:49: was mich noch so interessieren würde du sagst ja die Preise sind von sehr hoch gewesen dann gehen sie jetzt eher seitwärts mit ein leicht steigenden Trend.

00:10:59: Wofür ich so ein bisschen auf dem Immobilienmarkt Angst habe, ist diese Phase.

00:11:03: Wir kommen jetzt in diesem Babyboomer-Markt wo viele Immobilier aus meiner Sicht auf den Markt gestellt werden und gleichzeitig sind wir aber auch in der Niedrigzinsphase gewesen, wo wir jetzt die ersten Zinsausläufe hatten, wo dann das eine oder andere Objekt noch zusätzlich auf den Mark gekommen war weil wir also die Finanzierung einfach nicht richtig dargestellt haben.

00:11:26: Da wird ja eine Blase auf uns zukommen Und meine Vermutung ist, die Preise werden da ordentlich porzeln werden.

00:11:34: Oder wie siehst du

00:11:34: das?

00:11:35: Zumindest stehen ... Ich nenne es immer oder würde von Unterdruck sprechen.

00:11:38: Das ist in welcher Art und Weise und zu welcher Situation Immobilie passt, ist ganz unterschiedlich.

00:11:44: Was Fakt ist, es werden wahrscheinlich mehr Immobilien demnächst auf den Markt kommen in den nächsten Monaten und Jahren vielmehr.

00:11:52: Einmal aus der Babyboomer-Zeit.

00:11:53: Nur die Leute verändern sich.

00:11:55: Versterben leider Gottes ist auch dabei.

00:11:59: höchstwahrscheinlich zu erwarten durch die Zinsänderungen und wenn sich, ich sag mal ein Eigentümer nicht entwickelt hat finanziell den natürlich dann die neue Zinsbelastung nicht tragen kann oder möchte.

00:12:08: Oder

00:12:08: die falsche Tilgung gewählt hat.

00:12:10: So ne?

00:12:10: Und dann sind wir wahrscheinlich in der Situation dass wir vom Markt her wieder in einen Käufermarkt kippen sodass das nicht in der Preissteigerung so unbedingt sich direkt von der Situation her bemerkbar macht.

00:12:26: Abschluss dieser Folge, es ist tatsächlich schon wieder soweit.

00:12:30: Leider dass wir die Frage an dich torsten... Die Klassikerfrage?

00:12:36: Ist denn dann jetzt der richtige Zeitpunkt um hier am Niederrhein ein Haus zu kaufen?

00:12:40: oder würdest du sagen warten auch wenn ich deine Antwort vielleicht schon kenne?

00:12:44: Ja!

00:12:45: Ich habe es ja schon ein paar mal gesagt.

00:12:46: Ich sage immer Wenn Du auf der Immobilien Suche bist und eine Immobilie gefunden hast Komplettes Bauchgefühl ist da, auch die Beratung in der Bank oder beim Finanzierer läuft genauso, dass du dir das jetzt leisten kannst.

00:12:59: Warte nicht!

00:13:00: Schlag zu und sicher dir dein Eigenheim.

00:13:04: Mach's einfach.

00:13:04: Einfach machen wirklich.

00:13:06: Weil wenn du nicht zuschlägst, ist sie weg?

00:13:08: Ja dann ist sie hier weg, dann ist die Chance wieder vertanen, du fängst die Suche wieder von vorne an... Oder nutzt ihr Ausreng-Ja, der Zinsmarkt ist so schlecht durch Warten noch usw.. Es wird nie funktionieren.

00:13:17: es gibt nicht den perfekten Zeitpunkt.

00:13:20: Den würdest niemals geben.

00:13:21: Für uns schon, das ist der perfekte Zeitpunkt um hier zu enden.

00:13:23: Danke für die Überleitung und dementsprechend an euch danke fürs Zuschauen!

00:13:28: Wir hatten heute das Thema Immobilien am Niederrhein.

00:13:31: wie entwickelt sich das Ganze?

00:13:32: macht es eben jetzt Sinn zu kaufen?

00:13:35: welche Faktoren beeinflussen auch den Kaufpreis am Ende.

00:13:39: Markus Sattler als Immobilienmarkler hat uns hier einen spannenden Einblick gegeben, man hat aber auch gemerkt wie komplex das ganze Thema ist und wie viele Dinge da zusammenlaufen.

00:13:47: also der Blick in die Glaskugel wenn wir nach vorne schauen ist schwierig aber und dass er Torsten am Ende ja auch noch mal schön zusammengefasst wenn ihr ein gutes Gefühl habt wenn ihr die finanziellen Möglichkeiten habt und eine Bank hinter euch steht die das Ganze dann auch finanziert dann macht es einfach.

00:14:03: Geht ihr in euer Traumhaus.

00:14:04: und was ihr auch machen könnt, ist hier gerne Kommentare und Fragen zu hinterlassen.

00:14:09: Liken natürlich auch Teilen unserer Beiträge entweder auf dem YouTube-Kanal oder auf den Podcast-Portalen.

00:14:16: Damit danke fürs Zuschauen und bis zum nächsten Mal!

00:14:19: Ciao

00:14:29: Wenn dir diese Folge gefallen hat, abonniere den Podcast und teile ihn mit allen die sich ebenfalls auf dem Weg ins Eigenheim machen.